La ley de propiedad horizontal establece en su artículo 9.1 e) que en la escritura pública de venta de la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
Igualmente señala que el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
Por tanto hay que exigir al vendedor que se aporte la certificación de la Comunidad de Propietarios por la que se declare que el vendedor se halla al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Si la escritura pública de venta contiene la cláusula de exoneración de la obligación al vendedor de realizar esa aportación, la vivienda o local comprado quedarán afectos al pago de esas cuotas en caso de que el vendedor haya dejado cuotas pendientes de pagar.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Algunas sentencias de interés:
1º Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4ª, S de 22 Jun. 2006: Se rechaza asimismo este segundo motivo del recurso, por cuanto que, conforme a lo establecido en el referido artículo 9.1.e) de la L.P.H ., A, S.L. responde con el citado piso de su propiedad, que adquirió en subasta pública judicial celebrada por el Juzgado de Primera Instancia número Doce de los de Zaragoza en el marco del procedimiento ejecutivo núm. , en el que se expidió con fecha 17 de Enero de 2.003 testimonio del auto aprobatorio del remate a su favor, en el que se hizo constar haberse consignado la totalidad del precio (folios 134 a 136), sólo de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición (2.003) y al año natural inmediatamente anterior (2.002), quedando el piso afecto legalmente al cumplimiento de dicha obligación pecuniaria.
En el supuesto de autos queda cumplidamente acreditado por la documental obrante en autos que las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios, hoy apelante, durante el lapso de tiempo a que se refiere el citado precepto de la L.P.H. y de las que debe responder la mercantil A, S.L. con el referido piso de su propiedad, quedan circunscritas a las cuotas mensuales correspondientes a dicha finca, fijadas en los presupuestos de dichas dos anualidades y ascendentes a 48,08 euros/mes, sin que en modo alguno deba responder de las cuotas mensuales de amortización del préstamo gestionado en el año 1.999 por la propia Comunidad para que cuatro propietarios, entre ellos el del piso hoy propiedad de dicha mercantil, pudiesen abonar la cuota- derrama que les correspondía por obras de rehabilitación del inmueble, según acuerdos adoptados en Juntas Generales Extraordinarias celebradas en fechas 21 de Mayo y 22 de Diciembre de 1.999 (folios 161 a 166 de estos autos), cuotas mensuales para amortización del citado préstamo bancario (folios 216 y 217) que ascendían para el anterior propietario a la suma de 90,01 euros, dado que se trata de una deuda generada en el año 1.999, de la que no responde A, S.L. sino única y exclusivamente el anterior propietario del piso, frente al que debe accionar la Comunidad, en su caso.
Como quiera que consta acreditado el abono por parte de A, S.L. a la Comunidad de Propietarios apelante del importe total de las cuotas mensuales para el sostenimiento de los gastos generales de dicha Comunidad, adeudadas a la misma por el anterior propietario de dicho piso entlo. izda., que resultaban imputables a la parte vencida de la anualidad (2.003) en que tuvo lugar la adquisición del mismo por parte de la referida mercantil y al año natural anterior (2.002), deviene improsperable la reclamación formulada contra la misma por la referida Comunidad de Propietarios en su demanda acumulada, al haber quedado extinguida dicha deuda (artículos 1.156, 1.157 y 1.170 del Código Civil).
El hecho de que en los autos acumulados de procedimiento ordinario núm. 1.094/04 del Juzgado de Primera Instancia número Diez de los de Zaragoza se hubiese acordado por auto de 19 de Enero de 2.005 (folios 489 y 490) denegar la llamada al proceso, vía art. 14 de la LEC , de un tercero, anterior propietario del referido piso entresuelo izquierda de la casa nº NUM000 de la CALLE000 , de esta Ciudad, rechazando al solicitud deducida en tal sentido por la mercantil demandada, A, S.L., nada obsta a lo anteriormente expuesto dado que el mentado auto no resuelve sobre la cuestión que constituía el fondo de dicho proceso y carece, por tanto, del efecto de cosas juzgada material (art. 222 de la LEC).
2º Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, S de 15 Jul. 2005: Ha quedado debidamente acreditado que en Junta Extraordinaria celebrada el 10 de noviembre de 1999 la Comunidad de Propietarios del Edificio nº NUM000 del PASEO000, de Burgos, acordó la sustitución de los ascensores de la Comunidad, que se llevaría a cabo conforme al presupuesto de la empresa "C", por un importe total de 63.753.684 ptas., así como la forma en que se comunicaría y distribuiría el pago entre los propietarios.
Por contrato privado celebrado el 26 de junio de 2000, D. P vendió a "I S.L." un local sito en el bajo y sótano de dicho Edificio, Inscrito en el Registro de la Propiedad de Burgos, por el precio de 15.000.000 ptas., estipulándose en la cláusula séptima lo siguiente: «De conformidad con lo establecido en el arto 9 e) de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal 8/1999, el propietario declara estar al corriente de pago de los gastos de comunidad de propietarios del inmueble del que forma parte el objeto del presente contrato. Igualmente, se compromete a aportar en el momento de elevar este documento privado a público Certificado expedido por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente en el que conste tal circunstancia. Si el comprador exonera expresamente al vendedor de tal certificación, acepta la responsabilidad de los gastos comunes hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la actual anualidad y las cuotas completas del año pasado, quedando el inmueble afecto al cumplimiento de tal obligación».
La Escritura Pública de venta se otorgó el 24 de julio de 2.000 ante el Notario de Burgos, D. C, entre cuyos expositivos aparece el siguiente: «GASTOS GENERALES DE COMUNIDAD. - A los efectos prevenidos en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la parte transmitente manifiesta hallarse al corriente y la parte adquirente la exonera expresamente de aportar la certificación allí prevista».
Efectivamente, la demandante se ha visto condenada a pagar la cantidad de 3.295,30 € en la Sentencia firme a que ya se ha hecho referencia, y pretende repercutir dicha cantidad al vendedor, junto con las costas que ha sido condenada a pagar, y sus gastos de Abogado y Procurador, cantidades de las que sólo justifica haber pagado los 235,65 € por derechos de su Procurador.
Sin embargo, es necesario tener en cuenta que no puede reclamar la demandante las cuotas vencidas después de la fecha de la Escritura Pública de Venta de 24 de julio de 2000, pues aunque el contrato quedó perfeccionado el 26 de junio anterior (artículos 1.258 y 1.450 del Código Civil), fue en la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública cuando la compradora adquirió el dominio del local (artículos 609 y 1.462, párrafo segundo, del Código Civil), y desde esa fecha, siendo propietaria del local estaba obligada a pagar las cuotas que fuesen venciendo, pues la obligación del pago de las mismas recae personalmente sobre quien en cada momento ostente la condición de propietario del local, salvo que expresamente se pacte otra cosa en el contrato, pues se trata de una obligación de tipo personal del propietario respecto a la Comunidad a la que pertenece y que encuentra apoyo genérico en la normativa de la Copropiedad (artículos 396 y siguientes del Código Civil) y especifico en los artículos 9 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (entre otras, Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3ª, de 20 de noviembre de 2002, y de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 13 de septiembre de 2002), sin perjuicio de que, de las cuotas anteriores a la adquisición responda también el adquirente con el elemento privativo adquirido, en los estrictos términos del artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal (obligación "propter rem"). Lo mismo cabe decir para el caso de que se estimase que los gastos de sustitución de los ascensores sean una obra de conservación del inmueble, pues el artículo 10-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que tenía en la fecha en que la demandante adquirió el local, establecía el mismo régimen.
Pero es que, en el presente caso, tampoco puede repetir la demandante por las cuotas vencidas antes de la fecha de su adquisición, pues es obvio, a la vista de la cláusula séptima del contrato privado, cuyo contenido ya ha quedado reflejado, la obligación "propter rem" del artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal quedaba transformada, por acuerdo entre las partes (artículo 1.255 del Código Civil), en una obligación de carácter personal que asumía el comprador, para el caso de que, como así ocurrió, eximiese expresamente al vendedor de su obligación de aportar, en el acto del otorgamiento de la Escritura Pública, la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, teniendo en cuenta que en la citada cláusula se habla en general de «gastos comunes», es decir no sólo los gastos generales del inmueble, sino también los extraordinarios o de conservación que afecten a elementos comunes, alcanzando dicha responsabilidad del adquirente a todas las cuotas impagadas desde la fecha del acuerdo comunitario, adoptado en la anualidad anterior.
Procede, por tanto, desestimar el recurso interpuesto y confirmar los pronunciamientos de la Sentencia apelada.
