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viernes, 22 de octubre de 2010

Doctrina jurisprudencial del art. 1504 del Código civil

El art 1504 del Código civil englobado dentro de la compraventa y de las obligaciones del comprador señala: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término

La Sentencia del TS de 6/9/2010 ha señalado, en la interpretación de dicho artículo:

1º El motivo único del recurso de casación denuncia la infracción del art. 1504 CC y señala que para que sea aplicable, se requiere la constatación de un hecho objetivo cual es el impago prolongado, duradero e injustificado y manifiestamente una inactividad y pasividad en el demandado incumplidor, marcando el requerimiento el momento en que nace la resolución. Alega que existe una jurisprudencia constante de esta Sala que apoya la tesis de la resolución del contrato y de la eficacia absoluta del requerimiento notarial. Entre estas sentencias cita las de 26 de enero de 1996, 31 diciembre 1993, 26 septiembre 2000, 22 enero 1991, 15 marzo 2001, 29 diciembre 1997, 10 julio 2002 y 7 mayo 2003 , que sientan una doctrina que considera infringida.

El motivo se estima.

La resolución de la compraventa cuando el comprador ha incumplido la obligación del pago del precio, ha sido objeto de una jurisprudencia uniforme que parte de la afirmación básica, de acuerdo con la que se aplica el art. 1504 CC , se haya o no convenido el denominado "pacto comisorio". La interpretación del art. 1504 CC implica que dicha disposición:

a) se aplica únicamente a la compraventa de bienes inmuebles;

b) requiere que el precio se haya aplazado total o parcialmente;

c) debe haberse producido el impago del precio;

d) debe existir una voluntad de incumplir, y

e) el vendedor ha de haber requerido al comprador incumplidor.

2º Los dos primeros requisitos exigidos en el art 1504 CC concurren en el presente recurso de casación, puesto que el objeto del contrato era una casa y consta que se ha dejado de pagar el precio pactado. Sin embargo, si bien la sentencia recurrida no puede dejar de constatar este impago, acepta la conclusión de la sentencia de 1ª instancia, que considera que el incumplimiento no era imputable a la compradora y alega la jurisprudencia de esta Sala que entiende que el requerimiento marca el momento de la resolución, pero "[...] sin que ello suponga que automáticamente se pueda acceder a la pretensión resolutoria actora si se pone de relieve el interés y la voluntad del comprador del cumplimiento de su obligación del pago del precio como acontece en el presente supuesto" .

3º Pues bien, de acuerdo con la jurisprudencia que el recurso considera infringida y la que se va a citar a continuación, no puede aceptarse este planteamiento.

De los hechos declarados probados, se concluye que Dª Amparo nunca ha pagado el precio total de la compraventa, ni tan solo ha intentado consignar las cantidades debidas y ello a pesar de que venía ocupando la casa objeto de la compraventa desde el 14 de julio de 2001, como reconoce en la propia demanda. Esta Sala ha sentado esta doctrina en sentencias recientes, que confirman la jurisprudencia anterior, que la vendedora recurrente considera infringida. Concretamente, en la sentencia de 31 enero 2008 , se dice que "[...] a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato" , citando en apoyo de esta tesis la sentencia de 9 de marzo de 2005 , donde se afirma que: "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar- sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 - que es a lo que apunta la frase "actitud deliberademente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical.

Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario- sentencias de 21 de junio de 1990, 23 de abril de 1992, 9 de octubre de 1993, 22 de diciembre de 1993, 17 de mayo, 4 de julio y 10 de octubre de 1994, 16 de marzo, 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996, 23 de marzo de 1996, 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999" .

Llegando a afirmar la sentencia de 10 mayo 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución" (Asimismo STS 15 de julio 2003 , y las que en ella se citan). (También SSTS 7 marzo 2008, 3 febrero 2006, 28 diciembre 2000, 26 julio 2001 y 18 abril 2002 ).

En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base a criterios más objetivos, se entiende que en este caso se produce un incumplimiento esencial, que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusión del contrato que en la compraventa es el precio. Por tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1504 CC .

Una cuestión que parece estar presente en la negativa reiterada de la compradora para no pagar el precio reside en las constantes reclamaciones sobre la calidad de la obra vendida. Estas razones
están presentes en los razonamientos de la sentencia recurrida acerca del incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora, que la han llevado a entender no resuelto el contrato, a pesar del requerimiento realizado por la vendedora. Sin embargo, solo podría haberse predicado el incumplimiento del ahora recurrente si se hubiera referido a prestaciones esenciales y no a aquellas complementarias que no impiden la realización del fin económico del contrato (STS de 17 noviembre 1995 ) y la entidad de los desperfectos acordados en la propia sentencia recurrida (27.195,06 #) da idea de la distancia entre lo entregado, el propio chalet, y los desperfectos o defectos que la obra presentaba, por lo que no puede considerarse que se haya incumplido la obligación principal, ya que la vendedora entregó el inmueble y los defectos que éste presentaba no permiten concluir que existió un incumplimiento inequívoco de la vendedora, que además, estuvo reparando, con mejor o peor fortuna, los desperfectos que fueron apareciendo.

Por tanto, de los propios hechos declarados probados, se deduce el incumplimiento de la compradora, que no debe tener las características que parece atribuirle la sentencia recurrida. Por ello hay que considerar que el requerimiento efectuado por la vendedora en fecha 4 de julio de 2002 produjo la resolución del contrato de compraventa.

La duración de los arrendamientos de vivienda

1.- PLAZO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA

La ley de arrendamientos urbanos de 1994 a la hora de establecer la duración de los contratos de arrendamientos parte de la voluntad de los contratantes, señalando que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes".

Ello no obstante, establece en beneficio del arrendatario un plazo mínimo de vigencia de 5 años, plazo no obligatorio para el arrendatario, que puede dar por resuelto el contrato una vez transcurrida la duración fijada expresamente en el contrato, preavisando al arrendador de su voluntad de no renovar el contrato.

Según el art 9.1 de la Ley: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición."

En caso de que en el contrato no se haya fijado un plazo de duración del contrato la ley los entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prorroga en los terminos señalados

Como excepción a la prorroga forzosa en favor del arrendatario la ley establece la posibilidad de que en el contrato se haga constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

2.- PRORROGA DEL CONTRATO UNA VEZ TRANSCURRIDO EL PLAZO DE 5 AÑOS

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido

3.- DESISTIMIENTO DEL CONTRATO

a) Regla general: En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

b) Regla especial, Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario: Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

Podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

Estas reglas serán también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

4.- RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR

a) Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de la no renovación.

b) Estas causas, en cambio, si resuelven el derecho del arrendador en los contratos de duración pactada superior a cinco años, una vez transcurridos los cinco primeros años, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

c) Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción previstas en la Ley.

d) Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación.

5.- ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente).

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

6.- SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD DEL MATRIMONIO DEL ARRENDATARIO

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida judicialmente su uso.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

7.- MUERTE DEL ARRENDATARIO

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

1º El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él

2º La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

3º Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

4º Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

5º Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

6º Las personas distintas de las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

7º Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación señalado, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 %; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.