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viernes, 22 de octubre de 2010

Doctrina jurisprudencial del art. 1504 del Código civil

El art 1504 del Código civil englobado dentro de la compraventa y de las obligaciones del comprador señala: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término

La Sentencia del TS de 6/9/2010 ha señalado, en la interpretación de dicho artículo:

1º El motivo único del recurso de casación denuncia la infracción del art. 1504 CC y señala que para que sea aplicable, se requiere la constatación de un hecho objetivo cual es el impago prolongado, duradero e injustificado y manifiestamente una inactividad y pasividad en el demandado incumplidor, marcando el requerimiento el momento en que nace la resolución. Alega que existe una jurisprudencia constante de esta Sala que apoya la tesis de la resolución del contrato y de la eficacia absoluta del requerimiento notarial. Entre estas sentencias cita las de 26 de enero de 1996, 31 diciembre 1993, 26 septiembre 2000, 22 enero 1991, 15 marzo 2001, 29 diciembre 1997, 10 julio 2002 y 7 mayo 2003 , que sientan una doctrina que considera infringida.

El motivo se estima.

La resolución de la compraventa cuando el comprador ha incumplido la obligación del pago del precio, ha sido objeto de una jurisprudencia uniforme que parte de la afirmación básica, de acuerdo con la que se aplica el art. 1504 CC , se haya o no convenido el denominado "pacto comisorio". La interpretación del art. 1504 CC implica que dicha disposición:

a) se aplica únicamente a la compraventa de bienes inmuebles;

b) requiere que el precio se haya aplazado total o parcialmente;

c) debe haberse producido el impago del precio;

d) debe existir una voluntad de incumplir, y

e) el vendedor ha de haber requerido al comprador incumplidor.

2º Los dos primeros requisitos exigidos en el art 1504 CC concurren en el presente recurso de casación, puesto que el objeto del contrato era una casa y consta que se ha dejado de pagar el precio pactado. Sin embargo, si bien la sentencia recurrida no puede dejar de constatar este impago, acepta la conclusión de la sentencia de 1ª instancia, que considera que el incumplimiento no era imputable a la compradora y alega la jurisprudencia de esta Sala que entiende que el requerimiento marca el momento de la resolución, pero "[...] sin que ello suponga que automáticamente se pueda acceder a la pretensión resolutoria actora si se pone de relieve el interés y la voluntad del comprador del cumplimiento de su obligación del pago del precio como acontece en el presente supuesto" .

3º Pues bien, de acuerdo con la jurisprudencia que el recurso considera infringida y la que se va a citar a continuación, no puede aceptarse este planteamiento.

De los hechos declarados probados, se concluye que Dª Amparo nunca ha pagado el precio total de la compraventa, ni tan solo ha intentado consignar las cantidades debidas y ello a pesar de que venía ocupando la casa objeto de la compraventa desde el 14 de julio de 2001, como reconoce en la propia demanda. Esta Sala ha sentado esta doctrina en sentencias recientes, que confirman la jurisprudencia anterior, que la vendedora recurrente considera infringida. Concretamente, en la sentencia de 31 enero 2008 , se dice que "[...] a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato" , citando en apoyo de esta tesis la sentencia de 9 de marzo de 2005 , donde se afirma que: "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar- sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 - que es a lo que apunta la frase "actitud deliberademente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical.

Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario- sentencias de 21 de junio de 1990, 23 de abril de 1992, 9 de octubre de 1993, 22 de diciembre de 1993, 17 de mayo, 4 de julio y 10 de octubre de 1994, 16 de marzo, 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996, 23 de marzo de 1996, 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999" .

Llegando a afirmar la sentencia de 10 mayo 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución" (Asimismo STS 15 de julio 2003 , y las que en ella se citan). (También SSTS 7 marzo 2008, 3 febrero 2006, 28 diciembre 2000, 26 julio 2001 y 18 abril 2002 ).

En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base a criterios más objetivos, se entiende que en este caso se produce un incumplimiento esencial, que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusión del contrato que en la compraventa es el precio. Por tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1504 CC .

Una cuestión que parece estar presente en la negativa reiterada de la compradora para no pagar el precio reside en las constantes reclamaciones sobre la calidad de la obra vendida. Estas razones
están presentes en los razonamientos de la sentencia recurrida acerca del incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora, que la han llevado a entender no resuelto el contrato, a pesar del requerimiento realizado por la vendedora. Sin embargo, solo podría haberse predicado el incumplimiento del ahora recurrente si se hubiera referido a prestaciones esenciales y no a aquellas complementarias que no impiden la realización del fin económico del contrato (STS de 17 noviembre 1995 ) y la entidad de los desperfectos acordados en la propia sentencia recurrida (27.195,06 #) da idea de la distancia entre lo entregado, el propio chalet, y los desperfectos o defectos que la obra presentaba, por lo que no puede considerarse que se haya incumplido la obligación principal, ya que la vendedora entregó el inmueble y los defectos que éste presentaba no permiten concluir que existió un incumplimiento inequívoco de la vendedora, que además, estuvo reparando, con mejor o peor fortuna, los desperfectos que fueron apareciendo.

Por tanto, de los propios hechos declarados probados, se deduce el incumplimiento de la compradora, que no debe tener las características que parece atribuirle la sentencia recurrida. Por ello hay que considerar que el requerimiento efectuado por la vendedora en fecha 4 de julio de 2002 produjo la resolución del contrato de compraventa.

La duración de los arrendamientos de vivienda

1.- PLAZO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA

La ley de arrendamientos urbanos de 1994 a la hora de establecer la duración de los contratos de arrendamientos parte de la voluntad de los contratantes, señalando que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes".

Ello no obstante, establece en beneficio del arrendatario un plazo mínimo de vigencia de 5 años, plazo no obligatorio para el arrendatario, que puede dar por resuelto el contrato una vez transcurrida la duración fijada expresamente en el contrato, preavisando al arrendador de su voluntad de no renovar el contrato.

Según el art 9.1 de la Ley: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición."

En caso de que en el contrato no se haya fijado un plazo de duración del contrato la ley los entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prorroga en los terminos señalados

Como excepción a la prorroga forzosa en favor del arrendatario la ley establece la posibilidad de que en el contrato se haga constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

En este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

2.- PRORROGA DEL CONTRATO UNA VEZ TRANSCURRIDO EL PLAZO DE 5 AÑOS

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido

3.- DESISTIMIENTO DEL CONTRATO

a) Regla general: En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

b) Regla especial, Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario: Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

Podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

Estas reglas serán también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

4.- RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR

a) Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de la no renovación.

b) Estas causas, en cambio, si resuelven el derecho del arrendador en los contratos de duración pactada superior a cinco años, una vez transcurridos los cinco primeros años, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

c) Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción previstas en la Ley.

d) Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación.

5.- ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente).

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

6.- SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD DEL MATRIMONIO DEL ARRENDATARIO

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida judicialmente su uso.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

7.- MUERTE DEL ARRENDATARIO

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

1º El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él

2º La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

3º Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

4º Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

5º Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

6º Las personas distintas de las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

7º Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación señalado, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 %; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

sábado, 28 de agosto de 2010

Obligaciones del comprador de una vivienda o local respecto de las cuotas de la Comunidad impagadas por el vendedor

La ley de propiedad horizontal establece en su artículo 9.1 e) que en la escritura pública de venta de la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Igualmente señala que el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

Por tanto hay que exigir al vendedor que se aporte la certificación de la Comunidad de Propietarios por la que se declare que el vendedor se halla al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Si la escritura pública de venta contiene la cláusula de exoneración de la obligación al vendedor de realizar esa aportación, la vivienda o local comprado quedarán afectos al pago de esas cuotas en caso de que el vendedor haya dejado cuotas pendientes de pagar.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Algunas sentencias de interés:

1º Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4ª, S de 22 Jun. 2006: Se rechaza asimismo este segundo motivo del recurso, por cuanto que, conforme a lo establecido en el referido artículo 9.1.e) de la L.P.H ., A, S.L. responde con el citado piso de su propiedad, que adquirió en subasta pública judicial celebrada por el Juzgado de Primera Instancia número Doce de los de Zaragoza en el marco del procedimiento ejecutivo núm. , en el que se expidió con fecha 17 de Enero de 2.003 testimonio del auto aprobatorio del remate a su favor, en el que se hizo constar haberse consignado la totalidad del precio (folios 134 a 136), sólo de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición (2.003) y al año natural inmediatamente anterior (2.002), quedando el piso afecto legalmente al cumplimiento de dicha obligación pecuniaria.

En el supuesto de autos queda cumplidamente acreditado por la documental obrante en autos que las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios, hoy apelante, durante el lapso de tiempo a que se refiere el citado precepto de la L.P.H. y de las que debe responder la mercantil A, S.L. con el referido piso de su propiedad, quedan circunscritas a las cuotas mensuales correspondientes a dicha finca, fijadas en los presupuestos de dichas dos anualidades y ascendentes a 48,08 euros/mes, sin que en modo alguno deba responder de las cuotas mensuales de amortización del préstamo gestionado en el año 1.999 por la propia Comunidad para que cuatro propietarios, entre ellos el del piso hoy propiedad de dicha mercantil, pudiesen abonar la cuota- derrama que les correspondía por obras de rehabilitación del inmueble, según acuerdos adoptados en Juntas Generales Extraordinarias celebradas en fechas 21 de Mayo y 22 de Diciembre de 1.999 (folios 161 a 166 de estos autos), cuotas mensuales para amortización del citado préstamo bancario (folios 216 y 217) que ascendían para el anterior propietario a la suma de 90,01 euros, dado que se trata de una deuda generada en el año 1.999, de la que no responde A, S.L. sino única y exclusivamente el anterior propietario del piso, frente al que debe accionar la Comunidad, en su caso.

Como quiera que consta acreditado el abono por parte de A, S.L. a la Comunidad de Propietarios apelante del importe total de las cuotas mensuales para el sostenimiento de los gastos generales de dicha Comunidad, adeudadas a la misma por el anterior propietario de dicho piso entlo. izda., que resultaban imputables a la parte vencida de la anualidad (2.003) en que tuvo lugar la adquisición del mismo por parte de la referida mercantil y al año natural anterior (2.002), deviene improsperable la reclamación formulada contra la misma por la referida Comunidad de Propietarios en su demanda acumulada, al haber quedado extinguida dicha deuda (artículos 1.156, 1.157 y 1.170 del Código Civil).

El hecho de que en los autos acumulados de procedimiento ordinario núm. 1.094/04 del Juzgado de Primera Instancia número Diez de los de Zaragoza se hubiese acordado por auto de 19 de Enero de 2.005 (folios 489 y 490) denegar la llamada al proceso, vía art. 14 de la LEC , de un tercero, anterior propietario del referido piso entresuelo izquierda de la casa nº NUM000 de la CALLE000 , de esta Ciudad, rechazando al solicitud deducida en tal sentido por la mercantil demandada, A, S.L., nada obsta a lo anteriormente expuesto dado que el mentado auto no resuelve sobre la cuestión que constituía el fondo de dicho proceso y carece, por tanto, del efecto de cosas juzgada material (art. 222 de la LEC).

2º Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, S de 15 Jul. 2005: Ha quedado debidamente acreditado que en Junta Extraordinaria celebrada el 10 de noviembre de 1999 la Comunidad de Propietarios del Edificio nº NUM000 del PASEO000, de Burgos, acordó la sustitución de los ascensores de la Comunidad, que se llevaría a cabo conforme al presupuesto de la empresa "C", por un importe total de 63.753.684 ptas., así como la forma en que se comunicaría y distribuiría el pago entre los propietarios.

Por contrato privado celebrado el 26 de junio de 2000, D. P vendió a "I S.L." un local sito en el bajo y sótano de dicho Edificio, Inscrito en el Registro de la Propiedad de Burgos, por el precio de 15.000.000 ptas., estipulándose en la cláusula séptima lo siguiente: «De conformidad con lo establecido en el arto 9 e) de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal 8/1999, el propietario declara estar al corriente de pago de los gastos de comunidad de propietarios del inmueble del que forma parte el objeto del presente contrato. Igualmente, se compromete a aportar en el momento de elevar este documento privado a público Certificado expedido por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente en el que conste tal circunstancia. Si el comprador exonera expresamente al vendedor de tal certificación, acepta la responsabilidad de los gastos comunes hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la actual anualidad y las cuotas completas del año pasado, quedando el inmueble afecto al cumplimiento de tal obligación».

La Escritura Pública de venta se otorgó el 24 de julio de 2.000 ante el Notario de Burgos, D. C, entre cuyos expositivos aparece el siguiente: «GASTOS GENERALES DE COMUNIDAD. - A los efectos prevenidos en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la parte transmitente manifiesta hallarse al corriente y la parte adquirente la exonera expresamente de aportar la certificación allí prevista».

Efectivamente, la demandante se ha visto condenada a pagar la cantidad de 3.295,30 € en la Sentencia firme a que ya se ha hecho referencia, y pretende repercutir dicha cantidad al vendedor, junto con las costas que ha sido condenada a pagar, y sus gastos de Abogado y Procurador, cantidades de las que sólo justifica haber pagado los 235,65 € por derechos de su Procurador.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que no puede reclamar la demandante las cuotas vencidas después de la fecha de la Escritura Pública de Venta de 24 de julio de 2000, pues aunque el contrato quedó perfeccionado el 26 de junio anterior (artículos 1.258 y 1.450 del Código Civil), fue en la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública cuando la compradora adquirió el dominio del local (artículos 609 y 1.462, párrafo segundo, del Código Civil), y desde esa fecha, siendo propietaria del local estaba obligada a pagar las cuotas que fuesen venciendo, pues la obligación del pago de las mismas recae personalmente sobre quien en cada momento ostente la condición de propietario del local, salvo que expresamente se pacte otra cosa en el contrato, pues se trata de una obligación de tipo personal del propietario respecto a la Comunidad a la que pertenece y que encuentra apoyo genérico en la normativa de la Copropiedad (artículos 396 y siguientes del Código Civil) y especifico en los artículos 9 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (entre otras, Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3ª, de 20 de noviembre de 2002, y de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 13 de septiembre de 2002), sin perjuicio de que, de las cuotas anteriores a la adquisición responda también el adquirente con el elemento privativo adquirido, en los estrictos términos del artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal (obligación "propter rem"). Lo mismo cabe decir para el caso de que se estimase que los gastos de sustitución de los ascensores sean una obra de conservación del inmueble, pues el artículo 10-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que tenía en la fecha en que la demandante adquirió el local, establecía el mismo régimen.

Pero es que, en el presente caso, tampoco puede repetir la demandante por las cuotas vencidas antes de la fecha de su adquisición, pues es obvio, a la vista de la cláusula séptima del contrato privado, cuyo contenido ya ha quedado reflejado, la obligación "propter rem" del artículo 9-e) de la Ley de Propiedad Horizontal quedaba transformada, por acuerdo entre las partes (artículo 1.255 del Código Civil), en una obligación de carácter personal que asumía el comprador, para el caso de que, como así ocurrió, eximiese expresamente al vendedor de su obligación de aportar, en el acto del otorgamiento de la Escritura Pública, la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, teniendo en cuenta que en la citada cláusula se habla en general de «gastos comunes», es decir no sólo los gastos generales del inmueble, sino también los extraordinarios o de conservación que afecten a elementos comunes, alcanzando dicha responsabilidad del adquirente a todas las cuotas impagadas desde la fecha del acuerdo comunitario, adoptado en la anualidad anterior.

Procede, por tanto, desestimar el recurso interpuesto y confirmar los pronunciamientos de la Sentencia apelada.

jueves, 26 de agosto de 2010

El recurso de suplicación en el proceso laboral

1.- Introducción

En el procedimiento laboral, a diferencia de los otros órdenes jurisdiccionales, no existe el recurso de apelación, lo que la ley de procedimiento laboral prevé es un recurso especial y propio de este orden que no existe en los otros, como un recurso más proximo a la casación que a la apelación propiamente dicha.

Son competentes para conocer este recuros las Salas de lo Social de los Tribunales Superiores de Justicia de las Comunidades Autónomas.

2.- Resoluciones susceptibles de suplicación

Son recurribles en suplicación:

1ºLas sentencias que dicten los Juzgados de lo Social en los procesos que ante ellos se tramiten, cualquiera que sea la naturaleza del asunto, salvo las que recaigan en los procesos relativos a la fecha de disfrute de las vacaciones, concreción horaria y determinación del período de disfrute en permisos por los derechos de conciliación de la vida personal, familiar y laboral, en los de materia electoral, en los de clasificación profesional, en los de impugnación de sanción por falta que no sea muy grave, así como por falta muy grave no confirmada judicialmente, y las dictadas en reclamaciones cuya cuantía litigiosa no exceda de mil ochocientos euros. Procederá en todo caso la suplicación:

a) En los procesos por despido.

b) En los seguidos por reclamaciones, acumuladas o no, en los que la cuestión debatida afecte a todos o a un gran número de trabajadores o de beneficiarios de la Seguridad Social, siempre que tal circunstancia de afectación general fuera notoria o haya sido alegada y probada en juicio o posea claramente un contenido de generalidad no puesto en duda por ninguna de las partes.

c) En los procesos que versen sobre reconocimiento o denegación del derecho a obtener prestaciones de la Seguridad Social, incluidas las de desempleo, así como sobre el grado de incapacidad permanente aplicable.

d) Contra las sentencias dictadas por reclamaciones que tengan por objeto subsanar una falta esencial del procedimiento o la omisión del intento de conciliación obligatoria previa, siempre que se haya formulado la protesta en tiempo y forma y hayan producido indefensión.

e) Contra las sentencias que decidan sobre la competencia de Juzgado por razón de la materia. Si el fondo del asunto no estuviera comprendido dentro de los límites de la suplicación la sentencia resolverá sólo sobre la competencia.

Las sentencias que decidan sobre la competencia por razón del lugar sólo serán recurribles en suplicación si la reclamación debatida estuviera comprendida dentro de los límites de este artículo.

f) Contra las sentencias dictadas en materias de conflictos colectivos, impugnación de convenios colectivos, impugnación de los estatutos de los sindicatos y tutela de la libertad sindical y demás derechos fundamentales y libertades públicas.

2º Los autos que decidan el recurso de reposición interpuesto contra los que en ejecución de sentencia dicten los Juzgados de lo Social y el recurso de revisión interpuesto contra los decretos del Secretario judicial siempre que la sentencia ejecutoria hubiere sido recurrible en suplicación, cuando resuelvan puntos sustanciales no controvertidos en el pleito, no decididos en la sentencia o que contradigan lo ejecutoriado.

3º Los autos que declaren no haber lugar al requerimiento de inhibición, respecto de asunto que, según lo prevenido en este artículo, hubiere podido ser recurrido en suplicación.

4º Los autos que resuelvan el recurso de reposición interpuesto contra la resolución en que el Juez, acto seguido de la presentación de la demanda, se declare incompetente por razón de la materia.

5º Los autos y sentencias que se dicten por los juzgados de lo mercantil en el proceso concursal y que resuelvan cuestiones de carácter laboral.

Si fuesen varios los demandantes o algún demandado reconviniese, la cuantía litigiosa, a efectos de la procedencia o no del recurso, la determinará la reclamación cuantitativa mayor.

Si el actor formulase varias pretensiones y reclamare cantidad por cada una de ellas, se sumarán todas para establecer la cuantía.

3.- Finalidad del recurso

El recurso de suplicación tendrá por objeto:

a) Reponer los autos al Estado en que se encontraban en el momento de haberse infringido normas o garantías del procedimiento que hayan producido indefensión.

b) Revisar los hechos declarados probados, a la vista de las pruebas documentales y periciales practicadas.

c) Examinar las infracciones de normas sustantivas o de la jurisprudencia.

4.- Tramitación

Su tramitación está integrada por una serie de fases:

1º Anuncio: El recurso de suplicación deberá anunciarse dentro de los cinco días siguientes a la notificación de la sentencia, bastando para ello la mera manifestación de la parte o de su abogado o representante, al hacerle la notificación de aquélla, de su propósito, de entablarlo. También podrá anunciarse por comparecencia o por escrito de las partes o de su abogado o representante ante el Juzgado que dictó la resolución impugnada, dentro del indicado plazo.

En las sentencias dictadas en materia de Seguridad Social que reconozcan al beneficiario el derecho a percibir prestaciones, para que pueda recurrir el condenado al pago de dicha prestación será necesario que haya ingresado en la Tesorería General de la Seguridad Social correspondiente el capital importe de la prestación declarada en el fallo, con objeto de abonarla a los beneficiarios durante la sustanciación del recurso, presentando en la Oficina judicial el oportuno resguardo, que se testimoniará en autos, quedando bajo la custodia del Secretario; Una vez anunciado el recurso, el Secretario judicial dictará diligencia ordenando que se dé traslado a la entidad gestora o servicio común para que se fije el capital importe de la pensión a percibir. Recibida esta comunicación, la notificará al recurrente para que en el plazo de cinco días efectúe la consignación requerida en la Tesorería General de la Seguridad Social, bajo apercibimiento de que de no hacerlo así se pondrá fin al trámite del recurso.

Si en la sentencia se condenara a la entidad gestora, ésta quedará exenta del ingreso pero deberá presentar ante la Oficina judicial, al anunciar su recurso, certificación acreditativa de que comienza el abono de la prestación de pago periódico y que lo proseguirá puntualmente durante la tramitación del recurso. De no cumplirse efectivamente este abono se pondrá fin al trámite del recurso.

2º Puesta a disposición de los autos: Si la resolución fuera recurrible y la parte hubiera anunciado el recurso en tiempo y forma y cumplido los demás requisitos, el Secretario judicial tendrá por anunciado el recurso y acordará poner los autos a disposición del letrado o graduado social colegiado designado para que en el plazo de una audiencia se haga cargo de aquellos e interponga el recurso en el de los diez días siguientes al del vencimiento de dicha audiencia. Este plazo correrá cualquiera que sea el momento en que el letrado o el graduado social colegiado recogiera los autos puestos a su disposición.

Si la resolución impugnada no fuera recurrible en suplicación, si el recurrente infringiera su deber de consignar o de asegurar la cantidad objeto de condena, o si el recurso no se hubiera anunciado en tiempo, el órgano judicial declarará, mediante auto motivado, tener por no anunciado el recurso. Igual regla se aplicará cuando el recurso verse sobre prestaciones de la Seguridad Social y se omitieran las prevenciones anteriores. Contra este auto podrá recurrirse en queja ante la Sala.

Si el recurrente hubiera incurrido en defectos u omisiones consistentes en la insuficiencia de consignar la condena o de asegurarla, o de presentar el resguardo del depósito, o no se acreditase la representación debida por el que anuncia el recurso, el Secretario judicial concederá a la parte el tiempo que considere pertinente para la aportación de los documentos omitidos o para la subsanación de los defectos apreciados, que en ningún caso será superior a cinco días. De no efectuarlo, se dictará auto que ponga fin al trámite del recurso, quedando firme la sentencia impugnada. Contra dicho auto podrá recurrirse en queja ante la Sala.

3º Interposición: El escrito interponiendo el recurso se presentará ante el Juzgado que dictó la resolución impugnada, con tantas copias cuantas sean las partes recurridas.

En el escrito de interposición del recurso se expresarán, con suficiente precisión y claridad, el motivo o los motivos en que se ampare, citándose las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que se consideren infringidas. En todo caso se razonará la pertinencia y fundamentación de los motivos.

También habrán de señalarse de manera suficiente para que sean identificados, los documentos o pericias en que se base el motivo de la revisión de los hechos probados que se aduzca

4º Traslado del recurso e impugnación: Interpuesto el recurso en tiempo y forma o subsanados sus defectos u omisiones, el Secretario judicial proveerá en el plazo de dos días dando traslado del mismo a la parte o partes recurridas por un plazo único de cinco días para todas. Transcurrido este plazo, háyanse presentado o no escritos de impugnación, se elevarán los autos a la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia, junto con el recurso y con aquellos escritos, dentro de los dos días siguientes.

5º Domicilo a efectos de notificación: Las partes recurrentes y recurridas deberán hacer constar, en los escritos de interposición del recurso y de impugnación del mismo, un domicilio en la sede de la Sala de lo Social del Tribunal Superior a efectos de notificación.

6º Subsanación de defectos: Si, recibidos los autos, el Secretario judicial apreciara defectos u omisiones subsanables en el recurso, concederá a la parte el plazo que estime suficiente y en ningún caso superior a ocho días para que se aporten los documentos omitidos o se subsanen los defectos apreciados. De no efectuarse, la Sala dictará auto declarando la inadmisión del recurso y la firmeza de la resolución recurrida, con devolución del depósito constituido y remisión de las actuaciones al Juzgado de procedencia. Contra dicho auto sólo cabe recurso de reposición.

7º Tramitación ante el TSJ:

A) Posible causas de inadminsión: Instruido de los autos por tres días el Magistrado ponente, dará cuenta a la Sala del recurso interpuesto y ésta podrá acordar la inadmisión del mismo, con audiencia del recurrente, por haber ya desestimado la Sala en el fondo otros recursos en supuestos sustancialmente iguales.

La audiencia al recurrente se ajustará a las siguientes reglas: El Tribunal, en los cinco días siguientes en que quedó instruido el Magistrado ponente, identificará, mediante relación sucinta, los precedentes jurisdiccionales de igualdad que constituyan una doctrina consolidada, así como el precepto o preceptos legales de referencia aplicables a dichas situaciones iguales y las razones que justifiquen la adopción del criterio ya seguido por la Sala, notificándoselo al recurrente.

Dentro de los cinco días siguientes a la notificación, el recurrente evacuará sus alegaciones sobre los extremos contenidos en el acuerdo de la Sala.

La resolución de inadmisión del recurso deberá dictarse motivadamente dentro de los tres días siguientes al transcurso del plazo de audiencia concedido a la parte, háyanse evacuado o no las alegaciones. Contra el auto de inadmisión no cabe recurso de reposición y se notificará a las partes y a la Fiscalía del Tribunal Superior de Justicia.

La inadmisión del recurso determinará la imposición de costas al recurrente en los términos establecidos en la presente Ley, así como la devolución del depósito de la cantidad fija y necesaria para recurrir, lo que se llevará a cabo cuando el auto sea firme.

B) Admisión y sentencia: De admitirse el recurso, la Sala dictará sentencia dentro del plazo de diez días, que se notificará a las partes y a la Fiscalía del Tribunal Superior de Justicia.

Firme que sea la sentencia, el Secretario judicial acordará la devolución de los autos, junto con la certificación de aquélla, al Juzgado de procedencia.

C) Efectos de la sentencia:

I- Cuando la revocación de la resolución de instancia se funde en haberse infringido normas o garantías del procedimiento que hayan producido indefensión, la Sala, sin entrar en el fondo de la cuestión, mandará reponer los autos al Estado en que se encontraban en el momento de cometerse la infracción; y si ésta se hubiera producido en el acto del juicio, al momento de su señalamiento.

II- Cuando la Sala revoque totalmente la sentencia de instancia y el recurrente haya consignado en metálico la cantidad importe de la condena o asegurado la misma, así como constituido el depósito necesario para recurrir, el fallo dispondrá la devolución de todas las consignaciones y del depósito y la cancelación de los aseguramientos prestados, una vez firme la sentencia.

Si estimado el recurso se condenará a una cantidad inferior a la resolución recurrida, el fallo dispondrá la devolución parcial de las consignaciones, en la cuantía que corresponda a la diferencia de las dos condenas, y la cancelación también parcial de los aseguramientos prestados, una vez firme la sentencia.

En todos los supuestos de estimación parcial del recurso el fallo dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

III- Cuando la Sala confirme la sentencia y el recurrente haya consignado las cantidades el fallo condenará a la pérdida de las consignaciones, a las que se dará el destino que corresponda cuando la sentencia sea firme.

En el caso de que el Juez haya impuesto a la parte que obró con mala fe o temeridad notoria una multa, la sentencia de la Sala confirmará o no, en todo o en parte, también motivadamente, dicha multa, pronunciándose, y cuando el condenado fuere el empresario, sobre los honorarios de los abogados impuestos en la sentencia recurrida.

Si el recurrente hubiera asegurado el importe de la condena mandará la Sala en su fallo confirmatorio que se mantengan los aseguramientos prestados, hasta que el condenado cumpla la sentencia o hasta que en cumplimiento de la sentencia resuelva la realización de dichos aseguramientos.

Si el recurrente hubiera constituido el depósito necesario para recurrir, la sentencia confirmatoria dispondrá su pérdida, lo que se realizará cuando la sentencia sea firme.

miércoles, 25 de agosto de 2010

El Derecho Real de Hipoteca (II)

1.- Bienes hipotecables, no hipotecables e hipotecables con especiales modalidades

A) Bienes hipotecables

Según el art 106 de la Ley Hipotecaria:

Podrán ser hipotecados:

1º Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.

2º Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.

B) Bienes no hipotecables

Según el art 108 de la Ley Hipotecaria:

No se podrán hipotecar:

1º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

2º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código civil.

3º El uso y la habitación.

C) Bienes hipotecables con modalidades especiales

Según el art 107 de la Ley Hipotecaria:

Podrán también hipotecarse:

1º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

2º La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.

3º Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

4º El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.

Este es el derecho de subhipoteca, el acreedor hipotecario constituye una hipoteca sobre su propio derecho, si se extingue la hipoteca se extingue también la subhipoteca

Si la subhipoteca se constituye dando conocimiento al deudor, la cancelación de la subhipoteca requiere el consentimiento del acreedor subhipotecario o la consignación de la cantidad asegurada por la subhipoteca, si fuera igual o inferior a la garantizada por la hipoteca

5º Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.

6º Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

7º Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.

8º El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria.

Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.

9º Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

10º Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

11º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a la ley.

12º El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

2.- Hipoteca sobre varias fincas o derechos

El derecho de hipoteca es indivisible, permaneciendo inalterable aunque la deuda se divida o se extinga en parte

Por ello en caso hipoteca sobre varias fincas o derechos, la ley establece la distribución del crédito

Así el art 119 de la ley hipotecaria señala: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.

Se trata de garantizar los derechos de un tercer adquirente de la finca hipotecada, así el art 121 indica: Si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, puede el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.

Por su parte tal y como señala el art 120: Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses.

Pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

3.- Agrupación y división de finca hipotecada.

A) Agrupación de finca hipotecada

Por agrupación se entiende no solo las reunión de dos o más fincas o porciones para formar una sola finca, si no también la agregación. esto es la reunión en una finca de la porción segregada de otra, en ambos casos la hipoteca continúa gravando la finca originariamente gravada

Así resulta del art 110 de la ley hipotecaria: se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

1. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

B) La división de la finca hipotecada

Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

martes, 24 de agosto de 2010

El procedimiento de división judicial de la herencia

La Ley regula el procedimiento para la división de la herencia como un procedimiento especial, encuadrado en los procedimientos de división de patrimonios.

Este procedimiento está integrado por una serie de fases:

Solicitud de división judicial de la herencia

Cualquier coheredero o legatario de parte alícuota podrá reclaman judicialmente la división de la herencia, siempre que ésta no deba efectuarla un comisario o contador-partidor designado por el testador, por acuerdo entre los coherederos o por resolución judicial.

A la solicitud deberá acompañarse el certificado de defunción de la persona de cuya sucesión se trate y el documento que acredite la condición de heredero o legatario del solicitante.

Los acreedores no podrán instar la división, sin perjuicio de las acciones que les correspondan contra la herencia, la comunidad hereditaria o los coherederos, que se ejercitarán en el juicio declarativo que corresponda, sin suspender ni entorpecer las actuaciones de división de la herencia.

Los acreedores reconocidos como tales en el testamento o por los coherederos y los que tengan su derecho documentado en un título ejecutivo podrán oponerse a que se lleve a efecto la partición de la herencia hasta que se les pague o afiance el importe de sus créditos. Esta petición podrá deducirse en cualquier momento, antes de que se produzca la entrega de los bienes adjudicados a cada heredero.

Los acreedores de uno o más de los coherederos podrán intervenir a su costa en la partición para evitan que ésta se haga en fraude o perjuicio de sus derechos

Convocatoria de Junta para designar contador y peritos:

Solicitada la división judicial de la herencia se acordará, cuando así se hubiere pedido y resultare procedente, la intervención del caudal hereditario y la formación de inventario.

El Secretario judicial convocará a Junta a los herederos, a los legatarios de parte alícuota y al cónyuge sobreviviente, señalando día dentro de los diez siguientes.

La citación de los interesados que estuvieren ya personados en las actuaciones se hará por medio del procurador. A los que no estuvieren personados se les citará personalmente, si su residencia fuere conocida. Si no lo fuere, se les llamará por edictos.

El Secretario judicial convocará también al Ministerio Fiscal para que represente a los interesados en la herencia que sean menores o incapacitados y no tengan representación legítima y a los ausentes cuyo paradero se ignore. La representación del Ministerio Fiscal cesará una vez que los menores o incapacitados estén habilitados de representante legal o defensor judicial y, respecto de los ausentes, cuando se presenten en el juicio o puedan ser citados personalmente, aunque vuelvan a ausentarse.

Los acreedores de uno o más de los coherederos serán convocados por el Secretario judicial a la Junta cuando estuvieren personados en el procedimiento. Los que no estuvieren personados no serán citados, pero podrán participar en ella si concurren en el día señalado aportando los títulos justificativos de sus créditos.

Designación del contador y de los peritos:

La Junta se celebrará, con los que concurran, en el día y hora señalado y será presidida por el Secretario Judicial.

Los interesados deberán ponerse de acuerdo sobre el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias del caudal, así como sobre el nombramiento del perito o peritos que hayan de intervenir en el avalúo de los bienes. No podrá designanse más de un perito para cada clase de bienes que hayan de ser justipreciados.

Si de la Junta no se obtiene acuerdo para el nombramiento de contador, se designará uno por sorteo, de entre los abogados ejercientes con especiales conocimientos en la materia y con despacho profesional en el lugar del juicio. Si no hubiera acuerdo sobre los peritos, se designarán por igual procedimiento los que el contador o contadores estimen necesarios para practican los avalúos, pero nunca más de uno por cada clase de bienes que deban ser tasados.

Será aplicable al contador designado por sorteo lo dispuesto para la recusación y provisión de fondos de los peritos.

Entrega de la documentación al contador. Obligación de cumplir el encargo aceptado y plazo para hacerlo:

Elegidos el contador y los peritos, en su caso, previa aceptación, el Secretario judicial entregará los autos al primero y pondrá a disposición de éste y de los peritos cuantos objetos, documentos y papeles necesiten para practicar el inventario, cuando éste no hubiere sido hecho, y el avalúo, la liquidación y la división del caudal hereditario.

La aceptación del contador dará derecho a cada uno de los interesados para obligarle a que cumpla su encargo.

A instancia de parte, podrá el Secretario judicial mediante diligencia fijar al contador un plazo para que presente las operaciones divisorias, y si no lo verificare, será responsable de los daños y perjuicios.

Práctica de las operaciones divisorias:

El contador realizará las operaciones divisorias con arreglo a lo dispuesto en la ley aplicable a la sucesión del causante; pero si el testador hubiere establecido reglas distintas para el inventario, avalúo, liquidación y división de sus bienes, se atendrá a lo que resulte de ellas, siempre que no perjudiquen las legítimas de los herederos forzosos. Procurará, en todo caso, evitar la indivisión, así como la excesiva división de las fincas.

Las operaciones divisorias deberán presentarse en el plazo máximo de dos meses desde que fueron iniciadas, y se contendrán en un escrito firmado por el contador, en el que se expresará:

a) La relación de los bienes que formen el caudal partible.

b) El avalúo de los comprendidos en esa relación.

c) La liquidación del caudal, su división y adjudicación a cada uno de los partícipes.

Aprobación de las operaciones divisorias. Oposición a ellas:

El Secretario judicial dará traslado a las partes de las operaciones divisorias, emplazándolas por diez días para que formulen oposición. Durante este plazo, podrán las partes examinar en la Oficina judicial los autos y las operaciones divisorias y obtener, a su costa, las copias que soliciten.
La oposición habrá de formularse por escrito, expresando los puntos de las operaciones divisorias a que se refiere y las razones en que se funda.

Pasado dicho término sin hacerse oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el Secretario judicial dictará decreto aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas.

Cuando en tiempo hábil se hubiere formalizado la oposición a las operaciones divisorias, el Secretario judicial convocará al contador y a las partes a una comparecencia ante el Tribunal, que se celebrará dentro de los diez días siguientes.

Si en la comparecencia se alcanzara la conformidad de todos los interesados respecto a las cuestiones promovidas, se ejecutará lo acordado y el contador hará en las operaciones divisorias las reformas convenidas.

Si no hubiere conformidad, el tribunal oirá a las partes y admitirá las pruebas que propongan y que no sean impertinentes o inútiles, continuando la sustanciación del procedimiento con arreglo a lo dispuesto para el juicio verbal.

La sentencia que recaiga se llevará a efecto, pero no tendrá eficacia de cosa juzgada, pudiendo los interesados hacer valer los derechos que crean corresponderles sobre los bienes adjudicados en el juicio ordinario que corresponda.

Entrega de los bienes adjudicados a cada heredero:

Aprobadas definitivamente las particiones, el Secretario judicial procederá a entregar a cada uno de los interesados lo que en ellas le haya sido adjudicado y los títulos de propiedad, poniéndose previamente en éstos por el actuario notas expresivas de la adjudicación.

Luego que sean protocolizadas, el Secretario judicial dará a los partícipes que lo pidieren testimonio de su haber y adjudicación respectivos.

Cuando se haya formulado por algún acreedor de la herencia oponesición a que se lleve a efecto la partición de la herencia hasta que se les pague o afiance el importe de sus créditos, no se hará la entrega de los bienes a ninguno de los herederos ni legatarios sin estar aquellos completamente pagados o garantizados a su satisfacción.

Terminación del procedimiento por acuerdo de los coherederos:

En cualquier estado del juicio podrán los interesados separarse de su seguimiento y adoptar los acuerdos que estimen convenientes. Cuando lo solicitaren de común acuerdo, deberá el Secretario judicial sobreseer el juicio y poner los bienes a disposición de los herederos

La declaración de herederos abintestato

Cuando a la muerte de una persona, ésta no haya dejado testamento es necesario tramitar la sucesión intestada

Para ello primero es necesario tramitar la declaración de herederos abintestato, la ley distingue dos tramitaciones distintas en función de quienes son los herederos:

1º En el caso de que sean descendientes, ascendientes o cónyuge del finado, son los únicos herederos abintestato se tramitará acta de notoriedad conforme a la legislación notarial por Notario hábil para actuar en el lugar en que hubiere tenido el causante su último domicilio en España

2º Los demás herederos deberán acudir a la vía judicial

A) Declaración por acta notarial

1º Será Notario hábil para autorizarías cualquiera que sea competente para actuar en la población donde el causante hubiera tenido su último domicilio en España. Dicho domicilio se acreditará preferentemente, y sin perjuicio de otros medios de prueba, mediante el Documento Nacional de Identidad del causante.

De no haber tenido nunca domicilio en España, será competente el Notario correspondiente al lugar de su fallecimiento y, si hubiere fallecido fuera de España, al lugar donde estuviere parte considerable de los bienes o de las cuentas bancarias.

2º Está legitimada para formular el requerimiento inicial del acta cualquier persona con interés legítimo.

3º Requerido uno de los Notarios competentes, quedará excluida la competencia de los demás.
Hasta que hayan transcurrido veinte días hábiles desde la comunicación al Decanato, el Notario no podrá expedir ningún tipo de copias del acta.

4º El interesado habrá de aseverar la certeza de los hechos positivos y negativos en que se deba fundar el acta, y acreditar documentalmente:

a) La apertura de la sucesión intestada mediante la presentación de las certificaciones de fallecimiento y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad del causante y, en su caso, el documento auténtico del que resulte indubitadamente que, a pesar del testamento o del contrato sucesorio, procede la sucesión abintestato o la sentencia firme que declare la invalidez de las instituciones de herederos.

b) La relación de parentesco de las personas que el requirente designe como herederos del causante.

Habrá que presentar el libro de familia del causante o las certificaciones correspondientes del Registro Civil acreditativas del matrimonio y filiaciones. Los documentos presentados o testimonio de los mismos quedarán incorporados al acta.

5º En el acta habrá de constar necesariamente, al menos, la declaración de dos testigos que aseveren que de ciencia propia o por notoriedad les constan los hechos positivos y negativos cuya declaración de notoriedad se pretende. Dichos testigos podrán ser, en su caso, parientes del fallecido, sea por consanguinidad o afinidad, cuando no tengan interés directo en la declaración.

Se practicarán, también, las pruebas propuestas por el requirente así como las que se estimen oportunas, en especial las dirigidas a acreditar la nacionalidad y vecindad civil y, en su caso, la ley extranjera aplicable.

6º Concluidas las anteriores diligencias, y transcurrido el plazo de 20 días hábiles, hará constar el notario su juicio de conjunto sobre si quedan acreditados por notoriedad los hechos en que se funda la declaración de herederos.

En caso afirmativo declarará qué parientes del causante son los herederos abintestato, siempre que todos ellos sean de aquellos en que la declaración corresponde al notario. En la declaración se expresarán las circunstancias de identidad de cada uno y los derechos que por Ley le corresponden en la herencia.

B) Declaración en vía judicial

1º Se deberá justificar debidamente el fallecimiento de la persona de cuya sucesión se trate y su parentesco con la misma y, con la certificación del Registro general de actos de última voluntad y con la información testifical, que dicha persona ha fallecido sin disposición de última voluntad y que ellos solos, o en unión de los que designen, son sus únicos herederos.

2º Para deducir esta pretensión no necesitarán valerse de Procurador pero sí de Letrado cuando el valor de los bienes de la herencia exceda de 400.000 pesetas.

3º Dicha información se practicará con citación del Fiscal, a quien se comunicará después el expediente con seis días para que dé su dictamen.

Si encontrare incompleta la justificación, se dará vista a los interesados para que subsanen la falta.

4º También se practicará el cotejo de los documentos presentados con sus originales cuando lo pidiere el Ministerio Fiscal o el Juez lo estimare necesario

5º Si a juicio del Fiscal o del Juez, hubiere motivos racionalmente fundados para creer que podrán existir otros parientes de igual o mejor grado, el Juez mandará fijar edictos en los sitios públicos de su sede y en los pueblos de fallecimiento y naturaleza del finado, anunciando su muerte sin testar, y los nombres y grados de parentesco de los que reclamen la herencia, y llamando a los que se crean con igual o mejor derecho para que comparezcan en el juzgado a reclamarlo dentro de treinta días.

El Juez podrá ampliar este término por el tiempo que estime necesario, cuando por el punto de la naturaleza del finado o por otras circunstancias se presuma que podrá haber parientes fuera del territorio nacional.

Los edictos se insertarán en el Boletín Oficial de la provincia o de la Comunidad Autónoma donde se siga el juicio. También se insertarán los edictos en uno de los periódicos de mayor circulación en la provincia, a criterio del Juez.

También se insertarán en el Boletín Oficial del Estado si, a juicio del Juez, las circunstancias del caso lo exigiesen.

6º Practicadas por el Secretario las diligencias, el Juez, a propuesta de aquél, dictará auto haciendo la declaración de herederos abintestato si la estimase procedente, o denegándola con reserva de su derecho a los que la hayan pretendido para el juicio ordinario.

Este auto será apelable en ambos afectos

7º Luego que sea firme la resolución judicial por la que se haya hecho la declaración de heredero, cesará la intervención del Ministerio fiscal en estos juicios, y todas las cuestiones pendientes, o que puedan promoverse, se entenderán y sustanciarán con el heredero o herederos que hayan sido reconocidos por dicha resolución.

8º Los que creyéndose con derecho a la herencia no se hubieren presentado en el juicio durante el término de los edictos podrán hacerlo antes de la convocatoria para la junta, acompañando los documentos que justifiquen su derecho, y sin que en ningún caso se pueda retroceder en el procedimiento.

No serán admitidos los que se presenten después de acordada dicha convocatoria; pero les quedará a salvo su derecho para ejercitarlo en vía ordinaria contra los que fueren declarados herederos.

9º Si no se hubiere presentado ningún aspirante a la herencia, o no fuere reconocido con derecho a ella ninguno de los presentados, se hará un tercer llamamiento por edictos, por el término de dos meses, en la forma prevenida para los anteriores, y con apercibimiento de tenerse por vacante la herencia si nadie la solicitare.

10º Transcurrido el término del tercer llamamiento sin que nadie se haya presentado, o si fuesen declarados sin derecho los que hubieren acudido reclamando la herencia, se considerará ésta como vacante y a instancia del Ministerio Fiscal se le dará el destino prevenido por las leyes.

Se entregarán al Estado los bienes, con los libros y papeles que tengan relación con ellos.

Respecto de los demás papeles, el Juez oyendo sobre ello al Ministerio Fiscal, dispondrá que se conserven los que puedan ser de algún interés, inutilizando los restantes. Los que deban conservarse se archivarán con los autos del abintestato, en pliego cerrado y sellado, en cuya cubierta se pondrá nota de su contenido, que rubricarán el Juez y el Fiscal, y firmará el actuario.

viernes, 20 de agosto de 2010

El Derecho Real de Hipoteca (I)

1.- Concepto y Carácteres

El derecho real de hipoteca es definido en el art 104 de la ley hipotecaria, este artículo señala: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida

De esta definición se extraen dos notas:

1º La afección de bienes determinados al cumplimiento de una obligación

2º La accesoriedad de la hipoteca respecto a la obligación garantizada

Roca Sastre definió este derecho como un derecho real de realización del valor, en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral que grava inmuebles ajenos, enajenables y que permanecen en posesión del propietario

Como características de este derecho:

1º Es un derecho real de realización del valor, en cuanto el acreedor puede instar la ejecución hipotecaria sobre el bien para cobrar su crédito

2º Cumple una función de garantía de una obligación dineraria, exigiendo la ley que se determine la cantidad máxima de que deba responder la finca

3º Tiene carácter accesorio al crédito

4º Tiene carácter indivisible, mientras el acreedor no consienta su modificación, la hipoteca persiste entera e idéntica, a pesar de que el crédito o la deuda se dividan entre varias personas o se pague parte de la deuda, o la finca hipotecada se divida

5º Es un derecho de constitución registral

6º Grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, sin perjuicio de la hipoteca mobiliaria que se regula en otra ley (Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión de 1954

7º Los bienes gravados permanecen en posesión del propietario

2.- Clases de hipotecas

A) Hipotecas expresas y tácitas

La hipoteca es, por regla general, un derecho de constitución registral, de ahí su carácter expreso, ello no obstante hay ciertas hipotecas legales cuya efectividad y constitución no dependen de la inscripción en el registro, de ahí su carácter tácito

B) Hipotecas ordinarias y de seguridad

Es ordinaria cuando el crédito se hace constar en el registro de la propiedad en toda su extensión, es de seguridad en cambio si el crédito sólo se refleja en términos generales, al ser la obligación garantizada de existencia dudosa o de cuantía indeterminada

C) Hipotecas de capital y de renta

Es de capital si la obligación de que responde el deudor es de cumplimiento unitario, es de renta si la obligación tiene cumplimiento periódico

D) Hipoteca común y privilegiada

Es común cuando tiene una prioridad normal, es privilegiada cuando es preferente

E) Hipotecas voluntarias y legales

Es voluntaria la constituida por voluntad de las partes, o al menos del hipotecante, es legal la que la ley atribuye a determinadas personas el derecho a exigir su constitución, en casos tasados.

3.- Requisitos personales

Por regla general suelen ser las partes en el crédito que se va a asegurar con la hipoteca las mismas que intervienen en su constitución, pero esto no es obligatorio, el art 1857 del código civil exige solo que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al hipotecante, señalando que las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes

Así se distingue entre deudor hipotecante e hipotecante no deudor

La capacidad exigida para hipotecar el bien es la misma exigida para enajenarlo, el 138 de la ley hipotecaria señala que "sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes"

Así los tutores requieren autorización del juez para hipotecar los bienes del tutelado, la constitución de hipoteca sobre bienes gananciales requerirá el consentimiento de ambos cónyuges; Si uno lo negare o estuviere impedido para prestarlo, podrá el Juez, previa información sumaria, autorizarlo cuando lo considere de interés para la familia.

El deudor al contraer una obligación responde con todos sus bienes presentes y futuros de su cumplimiento, esto no impide que garantice una obligación con una hipoteca, en cuyo caso su cumplimiento estaría especialmente garantizado con la afección de uno o varios bienes concretos

Respecto al hipotecante no deudor, que no siendo parte en la obligación garantizada, no responde, pero si queda afectado en caso de la ejecución hipotecaria contra sus bienes hipotecados, no pudiendo en cambio ser sujeto pasivo de la acción personal del acreedor contra el deudor

Por otra parte el art 140 de la ley hipotecaria regula el pacto de limitación de la responsabilidad a los bienes hipotecados:

"Podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121."

4.- Requisitos formales

El art 145 de la ley hipotecaria señala: Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:

1º Que se hayan constituido en escritura pública.

2º Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Y el 1875 del código civil: es indispensable, para que la hipoteca quede validamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

domingo, 28 de febrero de 2010

El derecho de accesión

CONCEPTO Y NATURALEZA

El código civil comienza regulando la accesión en su artículo 353 al señalar "La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente."

No lo integra entre los modos de adquirir la propiedad, ni lo menciona en el art 609, sino que lo configura como una de las facultades del derecho de propiedad.

Ello no obstante, como bien señala la mayoría de la doctrina, dentro de la regulación de la accesión en el código civil hay dos figuras distintas:

1º La adquisición por el propietario de los frutos de la cosa o accesión discreta, como una de las facultades del derecho de propiedad

2º La adquisición por el propietario de una cosa de lo que se le une o incorpora, natural o artificialmente o accesión contínua, que constituye un modo de adquirir la propiedad

Nos centraremos en la acesión contínua, dejando para otro artículo la accesión discreta

ACCESIÓN EN BIENES INMUEBLES

Dentro de esta podemos distinguir:

A) Construcciones, plantaciones y siembras

El problema surge cuando pertenecen a distintos propietarios las construcciones, plantaciones o siembras y el terreno donde se realizan, que se resuelve bajo el principio de que lo accesorio cede a lo principal

Así lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a las reglas siguientes.

Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.

1º Construcciones, plantaciones y siembras en suelo ajeno: Se distingue entre la mala y la buena fe:

- Buena fe: En caso de que el que haya construido, plantado o sembrado en suelo ajeno hubiera actuado de buena fe se concede al dueño del terreno la facultad de optar entre quedarse con lo realizado previa su indemnización u obligar al que fabricó o construyó a que le pague el precio del suelo y al que sembró el precio de la renta

- Mala fe: El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización; El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.

- Mala fe por ambos:

Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe.

Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.

2º Construcciones, plantaciones o siembras en suelo propio con material ajeno:

- Con buena fe: El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor.

- Con mala fe: si hubiere obrado de mala fe, estará además obligado al resarcimiento de daños y perjuicios

- El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas.

- Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con qué pagar, salvo que el propietario haya optado en caso de mala fé por el que los empleó, por la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.

B) Accesiones fluviales

La corriente de los rios puede producir modificaciones en la propiedad de los fundos ribereños

1º Aluvión: Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.

Los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias.

2º Avulsión de terrenos: Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.

3º Avulsión de árboles: Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no lo reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.

4º Mutación de cauce:

- Cauce abandonado: Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

- Cauce invadido: Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto.

5º Formación de islas: Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado.

Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.

Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad por la corriente una porción de terreno.

ACCESIONES EN BIENES MUEBLES

Dentro de este podemos distinguir:

1º Unión: Cuando se reunen dos cosas muebles para formar un todo, que aunque se distinguen una y otra cosa, no pueden separarse sin perjudicar su naturaleza

- Buena fe: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño.

Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o perfección.

Si no puede determinarse por la regla anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen.

En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino.

Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueños respectivos pueden exigir la separación.

Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a que se incorporó.

- Mala fe: Cuando el dueño de la cosa accesoria ha hecho su incorporación de mala fe, pierde la cosa incorporada y tiene la obligación de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya sufrido.

Si el que ha procedido de mala fe es el dueño de la cosa principal, el que lo sea de la accesoria tendrá derecho a optar entre que aquél le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe, aunque para ello haya que destruir la principal; y en ambos casos, además, habrá lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

Si cualquiera de los dueños ha hecho la incorporación a vista, ciencia y paciencia y sin oposición del otro, se determinarán los derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe.

2º Mezcla: Líquidos o sólidos de distintos propietarios se confunden en un todo.

Si por voluntad de sus dueños de mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla se verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. Esto rige tambien en caso de que la mezcla tenga lugar por voluntad de uno solo pero con buena fe.

Si el que hizo la mezcla o confusión obró de mala fe, perderá la cosa de su pertenencia mezclada o confundida, además de quedar obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa con que hizo la mezcla.

3º Especificación: Cuando por el trabajo empleado en una cosa se da lugar a otra distinta.

El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, hará suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta.

Si ésta es más preciosa que la obra en que se empleó o superior en valor, el dueño de ella podrá, a su elección, quedarse con la nueva especie, previa indemnización del valor de la obra, o pedir indemnización de la materia.

Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe, el dueño de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido.

sábado, 16 de enero de 2010

Garantías de los consumidores y usuarios (II)

GARANTÍAS EN LA VENTA DE BIENES DE CONSUMO

El texto Refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios ha derogado la ley de garantías de bienes de consumo del año 2003, pasando a regular dicha materia en su articulado, concretamente en su Titulo V de su Libro II

La regulación de esta materia queda como sigue:

Como principio general se señala que el vendedor está obligado a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto.

Fijando el ámbito de aplicación de estas disposiciones a los contratos de compraventa de productos y los contratos de suministro de productos que hayan de producirse o fabricarse.

Excluye expresamente a los productos adquiridos mediante venta judicial, al agua o al gas, cuando no estén envasados para la venta en volumen delimitado o cantidades determinadas, y a la electricidad. Tampoco será aplicable a los productos de segunda mano adquiridos en subasta administrativa a la que los consumidores y usuarios puedan asistir personalmente.

El ejercicio de las acciones que se regulan en este concepto es incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa.

En todo caso, el consumidor y usuario tendrá derecho, de acuerdo con la legislación civil y mercantil, a ser indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad

A) Cuando se entiende que los productos son conformes con el contrato:

Salvo prueba en contrario, se entenderá que los productos son conformes con el contrato siempre que cumplan todos los requisitos, salvo que por las circunstancias del caso alguno de ellos no resulte aplicable:

  1. Se ajusten a la descripción realizada por el vendedor y posean las cualidades del producto que el vendedor haya presentado al consumidor y usuario en forma de muestra o modelo.

  2. Sean aptos para los usos a que ordinariamente se destinen los productos del mismo tipo.

  3. Sean aptos para cualquier uso especial requerido por el consumidor y usuario cuando lo haya puesto en conocimiento del vendedor en el momento de celebración del contrato, siempre que éste haya admitido que el producto es apto para dicho uso.

  4. Presenten la calidad y prestaciones habituales de un producto del mismo tipo que el consumidor y usuario pueda fundadamente esperar, habida cuenta de la naturaleza del producto y, en su caso, de las declaraciones públicas sobre las características concretas de los productos hechas por el vendedor, el productor o su representante, en particular en la publicidad o en el etiquetado. El vendedor no quedará obligado por tales declaraciones públicas si demuestra que desconocía y no cabía razonablemente esperar que conociera la declaración en cuestión, que dicha declaración había sido corregida en el momento de celebración del contrato o que dicha declaración no pudo influir en la decisión de comprar el producto.

La falta de conformidad que resulte de una incorrecta instalación del producto se equiparará a la falta de conformidad del producto cuando la instalación esté incluida en el contrato de compraventa o suministro y haya sido realizada por el vendedor o bajo su responsabilidad, o por el consumidor y usuario cuando la instalación defectuosa se deba a un error en las instrucciones de instalación.

No habrá lugar a responsabilidad por faltas de conformidad que el consumidor y usuario conociera o no hubiera podido fundadamente ignorar en el momento de la celebración del contrato o que tengan su origen en materiales suministrados por el consumidor y usuario.

B) Responsabilidades del vendedor y derechos del consumidor y usuario:

El consumidor y usuario tiene derecho a la reparación del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del contrato.

1º Reparación y sustitución: Si el producto no fuera conforme con el contrato, el consumidor y usuario podrá optar entre exigir la reparación o la sustitución del producto, salvo que una de estas dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. Desde el momento en que el consumidor y usuario comunique al vendedor la opción elegida, ambas partes habrán de atenerse a ella. Esta decisión del consumidor y usuario se entiende sin perjuicio de lo dispuesto para los supuestos en que la reparación o la sustitución no logren poner el producto en conformidad con el contrato.

Se considerará desproporcionada la forma de saneamiento que en comparación con la otra, imponga al vendedor costes que no sean razonables, teniendo en cuenta el valor que tendría el producto si no hubiera falta de conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y si la forma de saneamiento alternativa se pudiese realizar sin inconvenientes mayores para el consumidor y usuario.

Para determinar si los costes no son razonables, los gastos correspondientes a una forma de saneamiento deben ser, además, considerablemente más elevados que los gastos correspondientes a la otra forma de saneamiento.

La reparación y la sustitución se ajustarán a las siguientes reglas:

  1. Serán gratuitas para el consumidor y usuario. Dicha gratuidad comprenderá los gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos con el contrato, especialmente los gastos de envío, así como los costes relacionados con la mano de obra y los materiales.

  2. Deberán llevarse a cabo en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la finalidad que tuvieran para el consumidor y usuario.

  3. La reparación suspende el cómputo de los plazos previstos en el artículo 123. El período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que los inicialmente manifestados.

  4. Si concluida la reparación y entregado el producto, éste sigue siendo no conforme con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la sustitución del producto, salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato en los términos previstos en este capítulo.

  5. La sustitución suspende los plazos a que se refiere el art 123 desde el ejercicio de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto.

  6. Si la sustitución no lograra poner el producto en conformidad con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la reparación del producto, salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato en los términos previstos en este capítulo.

  7. El consumidor y usuario no podrá exigir la sustitución en el caso de productos no fungibles, ni tampoco cuando se trate de productos de segunda mano.

2º Rebaja del precio y resolución del contrato: La rebaja del precio y la resolución del contrato procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.

La rebaja del precio será proporcional a la diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente entregado tenía en el momento de dicha entrega.

C) Ejercicio de los derechos por el consumidor y usuario:

1º Plazo (art 123 de la ley):

El vendedor responde de las faltas de conformidad que se manifiesten en un plazo de dos años desde la entrega. En los productos de segunda mano, el vendedor y el consumidor y usuario podrán pactar un plazo menor, que no podrá ser inferior a un año desde la entrega.

Salvo prueba en contrario, se presumirá que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad.

Salvo prueba en contrario, la entrega se entiende hecha en el día que figure en la factura o tique de compra, o en el albarán de entrega correspondiente si éste fuera posterior.

La acción para reclamar prescribirá a los tres años desde la entrega del producto.

El consumidor y usuario deberá informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de dos meses desde que tuvo conocimiento de ella. El incumplimiento de dicho plazo no supondrá la pérdida del derecho al saneamiento que corresponda, siendo responsable el consumidor y usuario, no obstante, de los daños o perjuicios efectivamente ocasionados por el retraso en la comunicación.

Salvo prueba en contrario, se entenderá que la comunicación del consumidor y usuario ha tenido lugar dentro del plazo establecido.

2º Acción contra el productor:

Cuando al consumidor y usuario le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse frente al vendedor por la falta de conformidad de los productos con el contrato podrá reclamar directamente al productor con el fin de obtener la sustitución o reparación del producto.

Con carácter general, y sin perjuicio de que la responsabilidad del productor cesara, a los efectos de este título, en los mismos plazos y condiciones que los establecidos para el vendedor, el productor responderá por la falta de conformidad cuando ésta se refiera al origen, identidad o idoneidad de los productos, de acuerdo con su naturaleza y finalidad y con las normas que los regulan.

Quien haya respondido frente al consumidor y usuario dispondrá del plazo de un año para repetir frente al responsable de la falta de conformidad. Dicho plazo se computa a partir del momento en que se completó el saneamiento.

D) Garantía comercial adicional y Servicios posventa:

1º Garantía comercial adicional: La garantía comercial es aquella que puede ofrecerse adicionalmente con carácter voluntario y obligará a quien figure como garante en las condiciones establecidas en el documento de garantía y en la correspondiente publicidad.

La garantía comercial deberá formalizarse, al menos en castellano, y, a petición del consumidor y usuario, por escrito o en cualquier otro soporte duradero y directamente disponible para el consumidor y usuario, que sea accesible a éste y acorde con la técnica de comunicación empleada.

La garantía expresará necesariamente:

  1. El bien o servicio sobre el que recaiga la garantía.

  2. El nombre y dirección del garante.

  3. Que la garantía no afecta a los derechos legales del consumidor y usuario ante la falta de conformidad de los productos con el contrato.

  4. Los derechos, adicionales a los legales, que se conceden al consumidor y usuario como titular de la garantía.

  5. El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial.

  6. Las vías de reclamación de que dispone el consumidor y usuario.

La acción para reclamar el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía comercial adicional prescribirá a los seis meses desde la finalización del plazo de garantía.

2º Productos de naturaleza duradera: En los productos de naturaleza duradera deberá entregarse en todo caso al consumidor, formalizada por escrito o en cualquier soporte duradero aceptado por el consumidor y usuario, y con el contenido mínimo anterior, la garantía comercial, en la que constará expresamente los derechos que este título concede al consumidor y usuario ante la falta de conformidad con el contrato y que éstos son independientes y compatibles con la garantía comercial.

3º Reparación y servicios posventa: En los productos de naturaleza duradera, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse.

Queda prohibido incrementar los precios de los repuestos al aplicarlos en las reparaciones y cargar por mano de obra, traslado o visita cantidades superiores a los costes medios estimados en cada sector, debiendo diferenciarse en la factura los distintos conceptos. La lista de precios de los repuestos deberá estar a disposición del público.

La acción o derecho de recuperación de los productos entregados por el consumidor y usuario al empresario para su reparación prescribirá a los tres años a partir del momento de la entrega. Reglamentariamente, se establecerán los datos que deberá hacer constar el empresario en el momento en que se le entrega un objeto para su reparación y las formas en que podrá acreditarse la mencionada entrega.