1.- Bienes hipotecables, no hipotecables e hipotecables con especiales modalidades
A) Bienes hipotecables
Según el art 106 de la Ley Hipotecaria:
Podrán ser hipotecados:
1º Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2º Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.
B) Bienes no hipotecables
Según el art 108 de la Ley Hipotecaria:
No se podrán hipotecar:
1º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
2º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código civil.
3º El uso y la habitación.
C) Bienes hipotecables con modalidades especiales
Según el art 107 de la Ley Hipotecaria:
Podrán también hipotecarse:
1º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
2º La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
3º Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.
4º El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.
Este es el derecho de subhipoteca, el acreedor hipotecario constituye una hipoteca sobre su propio derecho, si se extingue la hipoteca se extingue también la subhipoteca
Si la subhipoteca se constituye dando conocimiento al deudor, la cancelación de la subhipoteca requiere el consentimiento del acreedor subhipotecario o la consignación de la cantidad asegurada por la subhipoteca, si fuera igual o inferior a la garantizada por la hipoteca
5º Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.
6º Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.
7º Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.
8º El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
9º Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
10º Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
11º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a la ley.
12º El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
2.- Hipoteca sobre varias fincas o derechos
El derecho de hipoteca es indivisible, permaneciendo inalterable aunque la deuda se divida o se extinga en parte
Por ello en caso hipoteca sobre varias fincas o derechos, la ley establece la distribución del crédito
Así el art 119 de la ley hipotecaria señala: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
Se trata de garantizar los derechos de un tercer adquirente de la finca hipotecada, así el art 121 indica: Si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, puede el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.
Por su parte tal y como señala el art 120: Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses.
Pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.
3.- Agrupación y división de finca hipotecada.
A) Agrupación de finca hipotecada
Por agrupación se entiende no solo las reunión de dos o más fincas o porciones para formar una sola finca, si no también la agregación. esto es la reunión en una finca de la porción segregada de otra, en ambos casos la hipoteca continúa gravando la finca originariamente gravada
Así resulta del art 110 de la ley hipotecaria: se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
1. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
B) La división de la finca hipotecada
Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
